بالأمس طالعتنا بعض الأخبار بخبر رفض واسع تشهده أروقة مجلس النواب لمشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة وامتلأت بعدها وسائل التواصل الاجتماعي بعبارات وفيديوهات التهنئة ومبروك لعدم طرد المستأجر في خلال 5 سنوات وعدم زيادة القيمة الإيجارية طبقا للمواد 2 و 5 من مشروع القانون.
وللأسف فإن بعض تلك التعليقات صادرة من بعض رجال القانون ، ونحن نقول لكل هؤلاء إن رفض مشروع القانون كلية وعدم اصدار قانون جديد يتفق واحكام المحكمة الدستورية العليا خلال الشهرين المقبلين سوف يؤدي الي كارثة مجتمعية وقانونية وقضائية قي اليوم التالي لانتهاء الفصل التشريعي الحالي وهذا بسبب صدور 39 حكما من المحكمة الدستورية العليا في شان قوانين ايجار الأماكن واخطر هذه الأحكام :
الحكم التاريخي الصادر عام 2002 م والذي يقضي :
بعدم دستورية الفقرة الأولي من المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة1981 م والذي يقضي بإمتداد عقود الإيجار لمرة واحدة فقط لأسرة المستأجر الأصلي ولوالديه بشرط الإقامة السابقة مع المستأجر الأصلي لمدة سنة علي الأقل .
كما أصدرت المحكمة الدستورية في 14 نوفمبر 2024م الحكم :
بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.
وبإستعراض هذا الحكم الصادر من أعلي سلطة قضائية في البلاد الملزم لكافة المحاكم في مصر بكل درجاتها دون صدور تعديل تشريعي يتوافق مع حكم الدستورية فإنه في اليوم التالي لانتهاء دور الإنعقاد التشريعي الحالي سوف تعج المحاكم بدعاوي زيادة الأجرة والمطالبة بفروق القيمة الإيجارية منذ تاريخ تحرير عقود الإيجار في ظل القانون 136 لسنة 1981م .
وبالطبع عندما تتعلق الدعاوي بأمور حسابية سوف تحال كل تلك الدعاوي بحكم تمهيدي الي خبراء وزرارة العدل … الذين تعج مكاتبهم بقضايا لم يتم الفصل فيها منذ سنوات
وعندما نتكلم عن المشاكل يجب ان نتكلم عن الحلول ولكي نجد انسب الحلول لابد أن نتكلم ونبحث ونغوص في اصل المشكلة لايجاد الحل المناسب والعادل لها .
أن أصل المشكلة يكمن في مخالفة الحكومات السابقة للشرع والدستور والقانون وقواعد العدالة والقانون الطبيعي بأن تدخلت في العلاقة بين المؤجر والمستأجر .
وتناست تلك الحكومات أن حق الملكية مصون وأن المالك له حرية التصرف في ملكه بما لايخالف الشرع وقواعد الأداب العامة وله أن يحدد الأجرة التي يتراءي انها مناسبه له وفقا لجودة المكان والعقار ، ومن حق المستأجر ان يقبل او أن يرفض وله أن يفاضل بين الاماكن المعروضة للايجار . والذي يتحكم في القيمة الإيجارية في هذه الحالة قانون العرض والطلب والمنافسة الشريفة بين ملاك العقارات ..
. وقتها كان كمية الشقق المعروضة للايجار اكثر من الطلب ، وكان الملاك يقومون بعمل الدعاية والترويج لتأجير الشقق المملوكة لهم لدرجة أن البعض كان يقوم بأطلاق البخور حتي يتم تأجير شقته ، وكانت لافتة شقة للإيجار تملأ الشوارع والحارات والأزقة في مصر .
تصوروا أن هذا كان يحدث قبل أن يتدخل المشرع بقوانين جائرة بين المؤجر والمستأجر
وبعد أن تدخل المشرع في العلاقة بين المالك والمستأجر ، احجم الكثير عن الأستثمار العقاري وتأجير الشقق حتي بعد تعديل القانون وصدور قانون الإيجارات الجديد رقم 4 لسنة 1996م وتعديل الايجار بسبب بطء إجراءات التقاضي , وبعد الحصول علي الأحكام يدخل المالك في متاهة تنفيذ الحكم الصادر لصالحه.
لذلك توجد كمية مهولة من الشقق المغلقة والتي لاينتوي أصحابها تأجيرها في ظل القوانين الحالية .
وبصفتي رجل قانون واعمل بالمحاماه والقانون منذ عام 1983 م لا أري مبرر لكل هذه الضجة المثارة حول مواد تعديل القانون المقدمة من الحكومة وأري ان مايثارحول ذلك مجرد فرقعة سياسية حزبية انتخابية ..
لانه مع الواقع العملي فأنه بمرور 5 سنوات ويمكن بمدة أقل للبعض سوف تنتهي اغلب عقود الإيجار المحررة طبقا للقانون رقم 136 لسنة 1981م ـ هذا ان لم يكن كلها ــ لانه وبحسبة بسيطة لو أن المستأجر الأصلي وقت تحرير عقد الإيجار كان عنده 25 سنة فان عمره الآن 70 عاما وبعد خمسة سنوات 75 عاما هذا ان كان علي قيد الحياة .. والأبن الذي قد يمتد له عقد الإيجار يكون عمرة الآن يتجاوز الخمسين عاما وفقا لحكم المحكمة الدستورية عام 2002م لذل اري تعديل مدة الفترة الأنتقالية في القانون الجديد الي 10 سنوات بدلا من 5 سنوات .
وارى إضافة مادة جديدة الي مشروع القانون تلزم بطرد المستاجر الذي يحتفظ بالشقة المؤجرة له مغلقة دون مقتضبي ويتركها مغلقة عندا في المالك او لأي سبب غير مشروع مع الزام ذلك المستأجر بأن يؤدي للمالك مبلغ تعويض جابرا للضرر الذي لحق بالمالك نتيجة غلق تلك الشقة المؤجرة له لمدة تزيد عن 3 سنوات دون سبب مشروع لهذ الغلق بحكم مشمول بالنفاذ المعجل وبلاكفالة .
واما بالنسبة للقيمة الأيجارية ممكن الأستعانة بالقيمة الإيجارية التي تحددها لجان تقييم العقارات كل 5 سنوات عند احتساب الضريبة العقارية طبقا للمناطق الراقية والشعبية والريفية بحد اقصي 1000 جنيه .
ولكن هذا يتطلب من الحكومة تعويض المستأجر عن الفرق في قيمة الإيجار الحاالية والزيادة المحتملة، أو الزام الحكومة بتوفير سكن بديل للمستأجر يتناسب مع الوسط الاجتماعي الذي يعيش فيه المستأجر .
لابد للحكومة من تنفيذ توجيهات السيد رئيس الجمهورية وتنفيذ أحكام المحكمة الدستورية العليا بالعمل علي تحقيق التوازن في العلاقة بين المالك والمستأجر طبقا لما تنادي به جميع الشرائع السماوية والعدالة .
ونناشد السادة أعضاء مجلس النواب بمناقشة مشروع تعديل القانون وتعديله وليس رفضه كلية .. حتي لايتسبب ذلك الرفض في أزمة مجتمعية قانونية وقضائية.
محام / مجد الدين زاهر بالنقض والإدارية العليا.
